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近日，住建部、央行、金监总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。

事实上，在三部门发布文件之前，“认房不认贷”政策就有不少楼市销售疲软的城市开始默不作声地推行这一刺激政策，比如郑州市住房保障和房地产管理局等部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出15条楼市调控新政就包括了“认房不认贷”政策。而此次三部门发文等于是正式确认了这一刺激楼市销售政策的“合法性”和“可行性”。同时，这一政策正式上升到国家对楼市调控的宏观层面，足见中央政府在楼市调控上的重视，更从一个侧面反映了当下楼市销售形势以及经济复苏形势的严峻。

所谓“认房不认贷”，简单地解释就是不论是否曾经有过贷款，只要目前名下没有房产，均可按首套按揭贷款享受首付比例和利率优惠。也就是居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

从某种意义上说，“认房不认贷”政策犹如一场“春雨”，它能让更多的购房者享受到首套购房的优惠金融政策，尤其是能够让改善性购房的民众获得意外的“惊喜”。

笔者认为，“认房不认贷”政策将发挥三方面作用：

首先，对各类城市尤其是特大城市居民改善性购房将起到激发作用。之前，因为各城市推行“认房又认贷”政策，使得不少欲购房改善住房条件的居民因为之前有过贷款，且名下又有房产，不能再次享受首次购房的优惠金融政策，若想改善性购房只能按二套房提高首付比例和二套房贷利率执行。而这项政策实施之后，之前政策对改善性购房所形成的金融“紧箍咒”将被彻底揭去。这样，改善性购房群体就没有后顾之忧，可轻松上车。所以，灵活推行“认房不认贷”政策对各类城市尤其是一线城市购房者打开改善性购房“闸门”将起到积极推动作用。

其次，大大降低改善性购房者的经济负担，唤起更多改善性群体购房欲望。因为“认房不认贷”可让改善性购房群体再次享受到首付比例和房贷优惠利率，在家庭财务开销上减少一笔巨额支出。比如在上海市实施“认房又认贷”购房政策时，购房者在换房过程中，首付比例高达70%、房贷利率高达%；而现在改为“认房不认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至%，按贷款1000万元、房贷30年来计算，可节省房贷财务支出逾百万元。

再次，间接撬动楼市二手房市场交易活跃，让楼市销售整体环境得以优化。从国家统计局公布的全国70个大中城市住房价格看，无论新建商品房还是二手房市场整体都处于低迷态势，价格下跌的城市越来越多，楼市整体交易不活跃。造成这种局势，与“认房又认贷”政策存在一定的内在联系。因为“认房又认贷”从需求端扎紧了改善性购房“口袋”，使得二手房市场“进入”的房子受到抑制，也必然对“出去”的房子带来反向影响，使二手房供需双方都处于疲软态势。而“认房不认贷”金融政策实施之后，就会使不少改善性购房群体即便在二手房价格下跌的情况下，也会做出改善性购房选择，这样必然会大大增加二手房市场的供给量，同样也会让二手房的销售量扩张。这样就使得新房销售与二手房交易出现相互促进、共同活跃的楼市销售新局面，对打破我国楼市低迷态势、促进房企脱困以及推动房地产业健康可持续发展都将发挥重要作用。

但任何一项金融优惠政策都不会是“万能”的，“认房不认贷”政策也具有很大的局限性，比如它的重点是改善型购房群体，对刚需购房群体作用不大。同时，这项政策的主要作用力将倾注到新一线城市、一线城市或特大城市身上，对其他中小城市未必能发挥作用。因此，打破当下楼市销售低迷态势，还需更多、更切合实际的政策出台和实施。

作者系中国地方金融研究院研究员